上海新规揭示商办资产续期新形势

昨天，一位朋友问我关于通州运河边的公寓怎么样。我直接告诉他，这种公寓近几年价格没有上涨，贷款政策也越来越严格，很多银行这些年已经停止贷款，购买要求也很复杂。简单来说，这种公寓现在被视为受限资产，与住宅类型完全不同。没想到回复完这条消息后，我看到了一篇关于上海新政策的文章，讲的是针对商业和办公类资产的规定——到期后的续期需要支付一笔不小的费用。

文件名为《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，由上海市规划和自然资源局于今年7月底发布。起初我想在官网上找全文，但没有找到，文件说明是“依申请公开”，也就是说，这些材料并不会主动发布，只有需要的机构和个人才能按程序申请查看。因此，网上流传的解读都是通过媒体的分析得出的。

文件的核心内容可以分为三部分。首先，要明确土地是租赁性质而非买卖，住宅的租期为70年，商业和办公则为40年或50年。过去大家很少关注这种租期到期后的问题，但随着租期逐渐缩短，这个话题变得越来越重要。其次，到期后如果想继续使用土地，就需要支付一笔续期费用。新规适用范围包括商业、办公、仓储、科研等所有非居住土地。续期的方式有两种：如果土地剩余使用权不足3年，可申请“到期续期”；表现良好的企业还可以提前申请续期。续期的总年限需遵循法定上限，单次续期不少于5年，最长不超过20年，且续期价格不得低于该区域基准地价的70%。 龙8头号玩家

最后，第三层也是讨论较少的内容。这个文件的意图在于“定心”，即续期成为常态，不续期为例外。只有在涉及公共利益或地块使用绩效较差的情况下，才会被拒绝续期。只要企业良好运作，基本上都能够续期。而对于打算发行REITs的项目，更是提供了特别的政策支持，避免常规限制。

上海这次明确了40年、50年产权到期续期的政策，填补了多年来的空白。对存量资产来说，政策的不确定性一直带来价值折扣，而现在有了明确的价格底线和续期路径，让资本运作和评估变得更为清晰。尽管文件在7月底发布，广泛媒体报道则是在8月中旬，紧接着8月28日新政落地的消息引发了广泛讨论，诸如房价走势和是否现在该购房等问题展开激烈争论。

这时，大家注意到一个新出现的商办续期费用问题，不少人反应热度依旧不减。我们将两项政策进行对比，发现其态度截然不同。新政将住宅按揭上限延长至40年，而商办类资产的贷款普遍仅限10年左右，甚至部分银行已经停止放贷。“受市场化资产”与“基本生活需要”的界限在政策上体现得十分明显。 龙8头号玩家

有读者指出，商业地产需达到8%的租金回报率才值得投资，因为住宅在70年到期后会自动续期，而商业地产则需交纳大额续期费用，实际本金会逐渐减损。因此，将商业房视为“永续资产”并不妥当。以100万的商业房为例，假如表面租金回报率为4%，持有40年到期本金归零，这项投资的真实年化收益大约仅为2.5%，几乎等同于存款利率。这样看来，4%的回报显然不值得投资。

但若将8%视为硬性标准，又显得过于简单化。政策并非“到期重买”，而是按照分摊土地面积及基准地价进行续期，提供了更多的灵活度和机会。